مجتمع تجاری تیراژه یک نمونه موفق از طراحی و ساخت مراکز تجاری مدرن در ایران است. این مجتمع از نظر معماری، کاربری و دسترسی دارای ویژگی‌های مثبتی است که آن را به یک مقصد تجاری محبوب تبدیل کرده است.

تعریف

هر شبکه ای که خرید و فروش کالاها و خدمات در آن انجام پذیرد بازار نامیده می شود.
بازار نباید لزوماً وجود مادی داشته و فضای مشخصی را در بر گرفته باشد. به عنوان مثال بازار معاملات سهام در سطح جهانی بازاری است که عملیات آن صرفاً از طریق شبکه مخابرات بین المللی انجام می گیرد و در مجموع جای معینی ندارد.

در اقتصاد سنتی ایران بازار معمولاً مکانی مسقف بوده که در آن صنف های مختلف در راسته های خاص خود به داد و ستد اشتغال داشته اند. بدین ترتیب بازار سنتی به دلیل مرکزیتی که در امور اقتصادی و تجاری داشت خود به خود به مرکز زندگی سیاسی نیز تبدیل می شد.

تاریخچه

سیر تحول طولانی مراکز تجاری

در قرون وسطی ،‌میدانها و مجموعه های اطراف آنها نقش مراکز تجاری امروزی را ایفا می کردند.
بازارهای شرقی سرپوشیده اصفهان ، قاهره و سمرقند که مجموعه های وسیع و پیچیده با کاربریهای متنوع تجاری و خدماتی بودند.

غرب یکی از مراحل مهم گذار از مراکز تجاری قرون وسطایی به مجموعه های امروزی پیدایش مفهوم فروشگاه یا مغازه به صورت امروزی آن است.
ریشه مراکز تجاری امروزی به زمانی باز می گردد که ساکنان شهرها سعی کردند کاربریهای تجاری مختلفی را در داخل مجتمعهای بزرگ ساختمانی سازماندهی کنند.

در پاریس بین سالهای 1790 و 1860 با مسقف کردن خیابانهای تجاری با پوشش چدنی و شیشه ای تیپولوژی پاساژ یا گالری به وجود آمد که در مدت نسبتاً کوتاهی به نقاط مختلف جهان صادر شد.
مکتب شیکاگو در نیمه دوم قرن نوزدهم نقش مهمی در شکل گیری گونه شناسی خاص فروشگاه های بزرگ ایفا کرد.

تا قبل از دهه پنجاه میلادی فروشگاه های بزرگ در کانادا ، استرالیا و آمریکا قدرت و اهمیت قابل توجهی داشتند ولی به تدریج فروشگاه های بزرگ تخصصی با عرضه یک نوع کالا موجودیت آنها را تهدید کردند.

پس از جنگ جهانی دوم مراکز تجاری به تدریج وسعت بیشتری یافتند و کاربریهای متعددی نظیر رستوان محل ورزش هتل محل بازی بچه ها ،‌فضاهای تفریحی بانک، سینما، و غیره به آنها اضافه شدند.
در ایران سابقه مراکز تجاری به ساختار شناخته شده بازار بر می گردد .

اولین پاساژ ایران را در دوره ی رضا شاه در خیابان لاله زار نو رضاشاه ساخت. به زودی این خیابان به یکی از خیابان های مد روز آن زمان تبدیل شد.

انواع مراکز خرید

مرکز خرید محله ای ( حومه ای )
مراکز خرید متوسط یا اجتماعی
مراکز خرید منطقه ای ( حومه ای )
پاساژ
مالها

استانداردها و ضوابط اجرایی درمجتمع های تجاری

اراضی تجاری واقع در مراکز حوزه ها و مراکز مناطق تا چهار طبقه فقط مجاز به عملکردهای تجاری رده مربوطه بوده از طبقه چهارم تا هفتم مشمول عملکردهای تجاری ، مختلط یا ترکیب یا هردو بوده و از طبقه هشتم به بالا مجاز به استفاده از کاربری های مختلط می باشد.

عملکردهای مجاز در کاربری های مختلط تجاری به شرح زیر می باشد:

کلاسهای نهضت سوادآموزی،هنرکده های فنی ،هنری موسسات آموزش زبان خارجی ،دارالترجمه ها ، عتیقه فروشیها ،قاب سازی ها ،واحدهای خدمات پذیرایی ،سالن های اجتماعات،نمایش تئاتروفیلم،نمایندگی فروش کالاهای تجاری وصنعتی وادارات ودفاتر بخش عمومی ،واحدهای تولیدی کوچک مثل خیاطی وگلدوزی،آموزش حسابداری و…

شرکت های تاسیساتی،مهندسی،پیمانکاری،مهندسین مشاور،دفاتر خدمات کامپیوتر،گمرکی ،حمل ونقل، موسسات تولیدی ،ارائهخدمات چاپ وتکثیر ،شرکتهای تهیه وتولید فیلم های سینمائی وویدئویی،دفاترثبت احوال ،بنگاههای کاریابی ،مطب پزشکان ودندانپزشکان ،رادیولوژی وآزمایشگاه،خدمات بهداشتی درمانی،کلینیک های درمانی ،دامپزشکی ،کلیه کانون ها مثل
کانون بازنشتگان و…،آموزشکده های موسیقی ،نقاشی ،خطاطی، و…،

فرهنگسراها ،باشگاههای ورزشی،سازمان های بین المللی وخارجی و…ومشابه.
تبصره: فقط درمراکز محله ها،کاربری مسکونی درطبقات دوم وسوم به جای عملکردهای مختلط مجاز است.دراین صورت دردوطبقه مزبورهیچگونه عملکرددیگری مجاز نمی باشد .

ضوابط مربوط به تفکیک

حداقل تفکیک واحدهای تجاری درسلسله مراتب خدمات شهری به شرح زیر می باشد.

درمراکز خدمات محله ای حداقل دهانه (عرض)2متر وحداقل عمق (طول)6/7 متر (حداقل وسعت مجاز 22مترمربع)
درمراکز خدماتی ناحیه ای حداقل دهانه4/8 متر وحداقل عمق7/2 متر(حداقل وسعت مجاز 25 مترمربع )
درمراکز خدماتی منطقه ای حداقل دهانه 6متر وحدال عمق 9/6متر (حداقل وسعت مجاز 58مترمربع)
درمراکز خدماتی حوزه ،شهروفراترحداقل دهانه 7/2 متر وحداقل عمق 12متر(حداقل وسعت مجاز 86مترمربع)

برای کلیه واحدهای تجاری امکان بارگیری و باراندازی باید به نحوی فراهم شود که اختلالی در شبکه عبور و مرور معابر مجاور ایجاد ننماید .
احداث واحدهای منفرد تجاری در رده ناحیه و محله بر اساس طرح های تفضیلی فقط در مجاورت معابر درجه 2 و درجه 3 و خیابان های دسترسی مجاز است .
فروشگاه های بزرگ ، سوپر مارکت ها ، نمایشگاه های اتوموبیل
و موارد مشابه ، فروشگاه های منفرد قلمداد نمی گردند و مشمول ضوابط خاصی می باشند .

حداقل تفکیک اراضی جهت احداث مجموعه های تجاری و مختلط بر حسب تراکم ساختمانی به شرح زیر می باشد:

در تراکم ساختمانی 560% ، 5000 مترمربع
در تراکم ساختمانی 420% ، 3000 مترمربع
در تراکم ساختمانی 280% ، 2500 مترمربع
در تراکم ساختمانی 180% ، 1500 مترمربع

در تفکیک اراضی تجاری در مراکز حوزه ها و مراکز مناطق ، نسبت عرض قطعه زمین به طول آن نباید کمتر از یک به سه باشد .
ضریب اشتغال بنا در طبقات بر اساس تراکم های ساختمانی مختلف به شرح زیر می باشد.

در تراکم ساختمانی حداکثر 180% در هر یک از طبقات همکف و اول، 80% و طبقات دوم و سوم 45%
در تراکم ویژه حداکثر 280% در هر یک از طبقات همکف و اول، 60% و طبقات دوم تا ششم 45%
در تراکم ویژه حداکثر 420% در هر یک از طبقات همکف تا سوم ، 45% و طبقات چهارم تا سیزدهم 35%
در تراکم ویژه حداکثر 560% در هر یک از طبقات همکف تا سوم ، 35% و طبقات چهارم تا بیستم 25% ، درطبقات بیستم به بالا 20%

احداث نیم طبقه در طبقات همکف واحدهای تجاری منفرد مجاز نیست .
ارتفاع مفید واحد های تجاری منفرد در طبقه همکف حداقل 3.6 و حداکثر 4.8 متر می باشد .
تبصره 1: ارتفاع مفید طبقه همکف در مجتمع های تجاری و فروشگاه های بزرگ و نظایر آن 4.8 متر می باشد .
تبصره 2: در معبر پاساژها و مجموعه های تجاری ، فروشگاه های بزرگ و نظایر آن هرگاه ارتفاع فضای مشترک دو طبقه و بیشتر باشد ، سطح فضای مشترک فقط یک بار جهت تعیین سطح زیربنا مورد محاسبه قرار می گیرد .

ارتفاع مفیدطبقات حداقل 3متر وحداکثر 6/3متر می باشد .
ارتفاع کف ورودی فضاهای تجاری اعم ازمنفرد یامجتمع فقط تا 20سانتی متر بالاترازرقوم کف (معبر مجاور)،مجاز می باشد.
ارتفاع مجاز بنا براساس تعداد طبقات وضوابط ارتفاع مفید طبقات واحتساب ضخامت سقف محاسبه می گردد.
تبصره1: درصورت استفاده ازسقف شیبدار ارتفاع بنا تا حداکثر 2/1 مترقابل افزایش است.

تبصره2:درصورتی که به دلایل فنی وتاسیساتی یا ایجاد سقف کاذب ارتفاع بیشتری لازم باشد،مراتب باید به تایید کمیسیون فنی شهرداری برسد.
کلیه سطوح خارجی بنا که درمعرض دید قرار دارند،باید نماسازی شوند.
حداقل عرض نورگیر،پاسیو یا حیاط مرکزی برای بناهاتاطبقه دوم 6متر،تاطبقه چهارم 9متروتاطبقه ششم 12متر می باشد.
تبصره:سطح نورگیرها،پاسیوهاوحیاط های مرکزی بارعایت حداقل عرض موضوع بند فوق جزء زیر بنا محسوب نمیگردد.
حداکثر طبقات زیرزمین برای تراکم ساختمانی 180درصد دوطبقه می باشد.

حداکثر سطح هرطبقه زیر زمین معادل طبقه همکف بوده وبیش ازآن منوط به تایید کمیسیون فنی شهرداری می باشد.
شکل سطح مجاز احداث بنا درقطعه زمین،درطبقات همکف تاسوم،مشروط به اینکه فضای آزاد به نحوی قرارگیرد که به صورت مشاع بوده وقابلیت استفاده عمومی توسط ساکنین ومراجعین راداشته باشد،محدودیت ندارد.

ازطبقه چهارم به بالا ،فاصله سطح مجازاحداث بناازپلاکهای مجاور باید رعایت گردد.حداقل این فاصله تاتهیه طرح تفضیلی مراکز حوزه هاومناطق به شرح زیر است:

از طبقه چهارم تاطبقه هفتم ،3 متر.
از طبقه هشتم تاطبقه چهاردهم ،6 متر.
از طبقه پانزدهم به بالا ،9 متر.

زیرزمین جزء مشاعات بوده وبهره برداری ازآن جهت عملکردهای زیر مجاز می باشد:

انبار،باحداکثر سطح 6مترمربع به تعداد واحدهای تجاری منفرد.
پارکینگ.
موتورخانه.
سرویسهای بهداشتی شامل توالت های عمومی.
آبدارخانه عمومی به وسعت حداکثر 15مترمربع.
کارگاه تعمیرات ونگهداری ساختمان.
سردخانه.
سطوح وسیع ویکپارچه (تجاری)مثل سوپرمارکت ،قسمتهایی ازفروشگاههای بزرگ وامثا لهم.

تبصره: ایجاد بازشو یاپنجره اززیرزمین به خیابان یاکوچه ویا فضاهای عمومی مجاور مجاز نمی باشد.
برای تراکم های ویژه تاسه طبقه زیرزمین مجاز بوده وبیش ازآن منوط به تایید کمیسیون فنی شهرداری می باشد.
احداث پیلوت در بناهای تجاری مجاز نمی باشد.

ضوابط زیر در مراکز خرید،پاساژ،بازارچه متشکل ازواحدهای تجاری منفرد،فروشگاههای بزگ،فروشگاههای زنجیره ای ،نمایشگاههای تجاری واحیانا گالری ها ،چایخانه وغذاخوری،شعبات بانک ها،سوپرمارکتها،استودیوهای عکس وفیلم،پارکینگهای طبقاتی وامثا لهم به شرح زیر لازم می باشد.

حداقل عرض ورودی 6متر.
حداقل عرض راهروی اصلی درطبقه همکف 8/4متردرمراکز نواحی،6متردرمراکز مناطق،9متردرمرکز حوزه.
حداقل عرض راهروی عبوری مقابل مغازه ها درطبقات به صورت یک طرفه 4/2مترودرحالت دوطرفه مطابق عرض راهروی اصلی طبقه همکف.
حداقل عرض راهروی فرعی 4/2 متر.
حداقل عرض پله 4/2متر.
پیش بینی آسانسوروپله برقی جهت ارتباطات عمودی.
درمراکز تجاری کلیه قسمتهای عمومی به اضافه 10درصد واحدهای تجاری وهمچنین کلیه واحدهای بیش از100مترمربع باید برای معلولان جسمی وحرکتی طبق ضوابط ومقررات شهرسازی ومعماری برای معلولین جسمی وحرکتی شورای عالی شهرسازی ومعماری ایران قابل دسترسی واستفاده باشد.
پیش بینی پارکینگ برای مراجعه کنندگان درزیرزمین ویا بصورت پارکینگ طبقاتی.
پیش بینی سیستم برق اضطراری .
تامین سرویس های بهداشتی با تهویه کافی با تجهیزات بهداشتی اختصاصی معلولین ،به تفکیک مردانه وزنانه.

فهرست مطالب

تعریف
تاریخچه
انواع مراکز خرید
ضوابط مربوط به تفکیک
مجتمع تجاری تیراژه
طراحی های مجتمع
تاسیسات